案例:2000年9月，某房开公司与金某订立商品房买卖合同一份，约定将某小区某套住宅出售于金某，交付日期为2000年12月10日。但事实上，早在同年6月份，上述住宅就已被拆迁户潘某按其与房开公司订立的拆迁安置协议认购，交付日期为2000年11月。时至2000年11月，房开公司依约向潘某交付了上述住宅。但也因此与金某产生了纠纷。

律师评析本案中，拆迁户潘某按拆迁安置协议认购本案标的住宅的法律行为有效。而房开公司和金某之间的买卖合同也具有法律效力。故房开公司对潘某和金某都负有交付本案标的住宅的义务，房开公司向潘某交付房屋也于法有据。但是，房开公司与潘某，及与金某间的协议所涉及的标的却是同一套住宅房。该标的物系特定物，其唯一性和不可代替性决定了房开公司依约向潘某履行交付义务的同时也就意味着对金某实际履行交付义务的不能。金某与房开公司订立商品房买卖合同的目的已彻底落空。金某又该如何维护自己的合法权益呢？

根据现行《合同法》第94条第二项明确规定，“在合同履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，他方有权解除合同”。本案中，房开公司与金某约定的交付日期之前即以自己的行为（将标的房产安置给潘某），这表明其已不能再向金某履行交付房产这一主要合同义务（即其已违反了合同的约定）。

所以，金某完全有权根据法律的规定通知房开公司解除合同。且由于造成解除合同后果的过错全在房开公司方。因此，金某还可以要求房开公司赔偿因其合同解除而给其造成的有关损失。但另一方面，若经双方协商一致，本案也可以通过房开公司向金某另行交付同类型或者同套房屋替代原标的房产的方法得到解决：若协商不成，金某还可通过向法院提起诉讼来维护自己的合法权益。

(浙江瓯江律师事务所瞿建海)